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(2) 经济增长强劲。1985年以后,港元跟随美元贬值,带动港产品出口大幅增加,并刺激香港经济恢复强劲增长,各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%,人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上,高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费,市民置业欲望和能力均大大提高。四大屋邨中,蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得,该财团向港府补地价10亿元,在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇,约提供4 100个单位,从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换,以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得,其中,丽港城计划兴建55幢住宅楼宇,提供逾8 000个住宅单位,可容纳2.5万居民,从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇,提供逾10 000个住宅单位。此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。环亚手机版官网下载“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。

环亚手机版官网下载1972年10月21日,恒隆在香港上市,公开发售2 400万股新股,每股面值2元,以8.5元价格发售,集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘,包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等,另有6个已建成或正在建筑中的收租物业,包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等,已初具规模。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。

在具体发展策略上,新世界亦作出调整,强调以地产为主,但同时继续多元化发展,尤其是电讯、基建及酒店;以香港为基地,但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期,新世界由于大举投资非地产业务,错失了两年趁低大量吸纳地产的良机,这时亦决心重返老本行,加强地产发展及投资,如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址,发展大型私人屋;与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作,改建或发展新地产项目;以及兴建香港会展新翼等等。期间,新世界更大举投资中国内地地产业,尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕〔13〕 郭峰著: 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》,载香港《南北极》杂志第124期,1980年9月16日,第9页。湖南一高考点英语听力设备故障 考试延长25分钟环亚手机版官网下载这一时期,分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺,这是香港工业化的结果。据统计,从1970年到1973年的4年间,新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺,租售出去的面积亦达平均每年555万方尺,这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过,由于供应超过需求,租售价格升幅远不如其他楼宇,空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。

有鉴于此,地产发展商开始批评这一政策。1993年2月,香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐,反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成,即在银行提供7成按揭的基础上,由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款,但还款期较短,息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头,如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等,后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市,促进了楼盘销售,例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期,反应都相当热烈。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕

1958年,郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司,开始向地产业发展。1963年,郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营,将永业结束,各投资100万元创办新鸿基企业有限公司,郭任董事会主席,冯、李分任副主席,当时员工仅10余人,规模很小。而“新鸿基”的命名,则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”,郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。

为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。1977年,长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区,竞投激烈,参加投标的财团多达30多个,其中,又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难,提出了一个极具吸引力的方案,将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出,击败置地,夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出,香港舆论为之轰动,此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”,是“华资地产界的光辉”。环亚手机版官网下载这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。

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